2021年，我国新增人口数仅48万，人口红利优势正在逐渐减弱。在这样的背景下，高素质人才成为各城市关注的重点。2017年至今，各地出台了密集的人才引进政策，助力城市发展。
在人才引进政策中，大学生成为各地政府人才引进的重中之重。这一群体带来的购房需求，成为各地房地产市场需求组成的重要部分。因此，在众多的人口指标中，克而瑞选取拥有大专以上学历的人群作为研究的切入点。
七普数据显示，每十万人口中拥有大学学历人口为15467万人，比六普时期增长了73%。不过，有部分城市的大学生人口占比增速低于全国平均水平，比如北京、上海、广州等。这样的城市我们定义为人才缓增周期。
对于人才缓增周期的城市，其房地产市场的特征是什么，有哪些机会城市和风险城市，尤其是以县域为载体的新型城镇化之下，人才流动会如何变化等问题都值得探讨。
克而瑞了选取常住人口规模较大的城市为研究对象，包括一二线城市及常住人口超过500万的三四线城市，因其大学生占常住人口的比重为4%~42%，这能够体现出不同占比城市的大学生规模变化对于住宅市场的影响。
根据大学生增速比，将这些城市分为三类。第一类是近10年大学生增速比低于60%的城市，即缓增型城市，共有35个，主要以一二线城市为主，包括北京、上海、广州和杭州等城市。第二类是近10年大学生增速比介于60%-80%的城市，即中增型城市，共有30个，主要以三线城市为主，不过深圳、成都、合肥、宁波等近十年常住人口快速增长的城市也在列。第三类是近10年大学生增速比大于80%的城市，即快增型城市，共有35个，基本均以三四线城市为主，其中一二线城市中仅重庆在列。
我们认为“缓增型”城市在有以下四点值得重点关注：
第一，“缓增型”城市商品住宅成交规模增速偏慢。从一线城市看，深圳近10年大学生数量增速较快，因而导致近十年商品住宅成交面积复合增长率达6%。而处于缓增型城市的北京、上海、广州的近十年商品住宅成交面积复合增长率显著不及深圳 ，尤其北京和上海均出现负增长。
第二，行业调整周期中，人才“缓增型”城市所受影响更大。从“缓增型”城市近十年商品住宅成交面积和金额波动幅度来看，大部分城市均超过平均水平。尤其是厦门和石家庄，明显高于其他城市。
将厦门与人才快增型城市泉州对比来看，厦门商品住宅成交面积在2013年就出现下滑，2014年则出现负增长；而泉州仅2014年出现下滑，2015年房地产市场快速回暖。同样的情况也出现在政策调控密集的2017年，厦门商品住宅成交面积连续两年降幅超25%，但泉州则为正向增长。
第三，人才“缓增型”城市房价增速相对偏缓。从研究结果看，近十年“缓增型”城市房价复合增长率慢于全国平均水平，且主要以北方二线城市为主，如天津、长春等。原因是这些城市的经济发展缓慢、新兴产业不足，进而使这些城市在人才争夺战中处于下风，住宅市场需求缓慢，房价上涨动力不足。
除北方城市外，在严厉的调控政策下，长沙、杭州、海口等城市，其近十年房价增速亦慢于全国平均。同时，这些城市在2015年之前的人才数量增长比较缓慢，近几年才通过产业升级和人才引进等政策，实现年轻人才的大量流入。因此，这些城市前期市场需求支撑不足，导致2015年之前房价增速处于偏低水平。
第四，“缓增型”城市消化周期波动更为显著，但亦存在逆周期布局机会。从2020年底商品住宅消化周期来看，很多缓增型城市超过10个月。值得注意的是，这些城市的波动周期更为显著，也更具有逆周期投资的特征。
以武汉为例，2011年商品住宅消化周期高达17.7个月，但地房比却出现下降趋势。而从2012年开始，武汉的住宅消化周期开始下降，至2016年已不足2个月，市场迎来了新一轮布局机会。2020年疫情期间，武汉的房地产市场降至冰点，上半年库存量明显增加，地房比出现下降。随着下半年市场回暖，市场成交旺盛，房价也跟随走高。
综上分析，我们认为，无论是规模增长还是价格涨幅，抑或在项目周转速度变化方面，人才“缓增型”城市的表现均不及其他类型的城市。虽然从长期趋势来看，这些城市的市场整体表现相对一般，但更加剧烈的波动周期使得这些城市存在逆周期布局的机会。
人才缓增型城市中的机会与风险方面，各大城市人才政策，面临的人才增长困境也不同，未来增长也有差异，结合七普大学生学历人口规模占常住人口数量的比例来对35个城市进行划分，首先是，“高位见顶”型，如北京、上海高等教育资源丰富，大学生占比上升，随着人才红利消失，这些城市的大学生占比难再大幅提升。其次是18个“增长乏力”城市，不乏广州、杭州、长沙等近年来人口增长表现亮眼的城市，对于广州、杭州等城市外来人口稀释了大学生占比，因此这些城市的大学生占常住人口的比例增长速度偏缓。不过，多数城市如长春、兰州等因为经济发展失速，导致当地难以留住大学生。最后一类“低位缓增”型，大学生占比低于20%的城市，共10个，以三线城市为主，但哈尔滨、石家庄、福州等二线城市也均在列，这几个城市高校较少，另一方方面周边有更发达城市，导致大学生流失。
“增长见顶”型城市，人才占比高，市场也更具韧性，市场规模平均增速较慢。在7个城市中除了武汉、太原外，其余城市近10商品住宅面积复合增速均为低于5%，其中北京、上海更因为新房供应较少，调控政策收紧等原因导致其成交规模甚至不敌十年前，房价增长方面，除了太原，其余城市的增速均高于“缓增”城市的平均水平，比如西安，近十年房价复合增速高达11.4%，高于平均水平2.5个百分点。同时这些城市的消化周期多处于合理区间，长期去化能力无虞。在周期波动方面，这类城市“抗风险”性也较强，行业周期调整受到的冲击相对较小。
“增长乏力”型城市可分为两类，一类是广州、杭州等因外来人口大增，导致人才占比指标提升偏缓的城市。在外来人口持续流入，尤其是高学历人才持续流入的影响下，这些城市购房需求支撑较为充足，近十年成交量价复合增长率均为正，住宅去化周期也多长期处于合理区间。不过，受外来人口持续流入影响，这些城市的楼市中投资需求比例相对较高，导致在行业周期调整下，这些城市的市场成交波动也更加明显。另一类是大学生规模增长明显慢于全国平均水平的城市，多为北方二线城市，沈阳、大连、长春等均在列。这些城市当地的高校毕业生实际上多是向外流出，致需求端支撑不足，此外近年来市场表现不佳，部分城市去化周期较长。在行业调整周期中，这些城市受到的影响也更大。
“低位缓增”型城市方面，长期来看，市场容量将见顶收缩。过去十年多出现量价快速上涨的趋势。这主要是由于多数是前期住宅市场发展不成熟的三四线城市，如岳阳、衡阳等人口大市2010年商品住宅成交面积仅在200万平方米左右，通过三年棚改去库存，这些城市的住宅市场容量大幅上升，房价也大幅上涨。但需要注意的是，因棚改对需求的透支，部分城市的市场容量已经出现了增长见顶甚至收缩的趋势。结合人才规模及比例增长来看，这些城市的大学生人口比例长期在低位，近十年涨幅十分有限，这也决定了这些城市多为内生需求为主的城市，在棚改透支当地需求后外来新增需求量少，整体购房需求将出现萎缩。
综上，机会型城市主要还是以高人才比重城市及外来人口流入规模可观的城市，如武汉、西安、杭州等。在人才的持续流入下，这些城市的市场表现更为稳健，楼市抗跌能力更强。
国家提出以县域为载体的新城镇化，对当前的人才流动格局，产生怎么样的影响？
从背景来看，近十年在城镇化推进下，人口向中心城市加速聚集，大城市的人口规模均实现快速增长。
2021年底国家统计局最新数据显示, 我国城镇化率水平达到了64.7%，距离十四五规划目标仅相差0.3个百分点, 这意味着我国的城镇化已经进入了中后期发展阶段。
在人口流动趋势中, 近域流动趋势逐步加强，部分人口外流的省市，也出现了从大城市回流的迹象，受当前高能级城市房价仍处高位，生活压力加大等因素影响下，大城市的人口将进一步放缓。
与此同时，一些县城人口出现了较快的增长，尤其是一些经济强县。例如嘉善、义乌2021年户籍人口增长达到了2%左右，常住人口增速也到了1.5%左右的水平，人口指标增长是明显好于2021年常驻人口几乎零增长的北京、上海，相比于深圳、合肥、南京等城市1%左右的增幅也是比较亮眼。
虽然一些经济强县，因特色产业发展强劲能够吸引人口回流或者是说人才回流，但是从更广的范围来看，大部分县市的人口还是在持续向外流出，尤其是以中西部县城为主。这些县市城镇化率或人口的增加，仍然是依靠农村人口进城的增加来实现城镇化率水平提升。
以湖南为例，区域内大多数城市在2021年常住人口、户籍人口呈现双降。究其原因还是由于目前县级、市级市辖区之间经济发展水平差异较大。譬如人均市政投资等指标仅为地级市以上城市的市区1/2左右，人均消费支出能也仅为地级市以上城市地区的2/3左右。
在未来较长的一段时间内，大多数县市仍将处于城镇化率提升和人口流出和流入。因此对县城来说，想要吸引留住人才，仍需要加强短板建设。
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