用足用好刺激工具, 转向全力保交楼
01 全国2000亿保交楼专项借款启用，多省市落地纾困资金
7月停工断贷事件爆发以来，购房者置业信心再度受挫，房地产市场二次探底，为此，中央及地方出台一系列“保交楼”举措。
中央层面，“保交楼”上升至政治局会议高度并与稳民生并列，2000亿元政策性银行专项借款启用。7月中下旬，银保监会多次表态，要协同地方政府，千方百计推动“保交楼”。
7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，保交楼首次被写入政治局会议文件并与稳民生相并列，足见中央高度重视。
8月，住建、财政、央行等多部委联推政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，专项借款初期规模达到2000亿元，中央财政会根据实际借款金额予以1%的贴息。
地方政府积极落实城市主体责任，多措并举推进“保交楼”工作，主要涉及五方面内容：
第一，南宁、湖北等省市设立专项纾困基金。例如南宁，已设立平稳房地产基金，首期规模30亿元，聚焦于住房类房地产问题项目。又如湖北，湖北省资管与浙商资管联合设立50亿元纾困基金，加大对全省不良资产的收购、处置力度。
第二，重庆等派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，督促项目尽早复工。例如苏州，问题项目所在区域的街道办事处与区级职能部门联合成立工作组入驻项目现场，督促项目尽早复工，并监督项目工程质量，全面落实“一楼一策一专班”。又如重庆，成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。
第三，返还未动工项目土地款。例如赣州，经开区政府决定收购绿地部分未动工地块，根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。
第四，天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理。例如天津，符合条件的区分项目风险与企业集团风险，将风险企业的优质项目与企业本身分离。又如南京，对于出现资金矛盾苗头的，设立区政府专用强制资金账户，已对36个楼盘约80亿资金进行强制监管。再比如湖州，允许同一出险房企项目资金在本地区统筹使用。再比如济宁，针对诚信房企和问题房企分别设定差异化的监管比例和拨付标准。
解决资金缺口问题是保交楼的关键，从落地效果来看，专项纾困基金和政策银行专项借款或许更加直接有效，譬如南宁平稳基金托管蓝光雍锦澜湾项目后，将先行垫付后续新增工程款，同时项目外资产开始对外销售，销售回款用于支付垫付工程款，目前该项目一期已全面复工。
02 国常会部署稳经济大盘提升稳地产基调，用足用好信贷等政策工具箱
三季度，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。7月经济近乎全面放缓，消费、投资等走弱青年失业率创新高仅出口增长超预期，8月经济维持弱复苏，考虑到去年同期低基数，生产、消费等实际修复程度有限。为此，中央多次部署稳经济接续政策，稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。
7月28日，中央政治局会议定调，稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。关于房地产政策的表述较4月政治局会议更加积极，因城施策空间进一步打开。
三季度，国常会4次部署房地产，从“合理支持”到“支持”，从“因城施策”到“灵活运用政策”，整体政策基调向宽松积极渐进。7月22日，国常会强调因城施策促进房地产市场平稳健康发展，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求。7月29日，支持刚性和改善性住房需求。8月24日，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
中央各部委围绕稳地产积极表态。7月14日，银保监会表示，会积极加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
8月10日，央行二季度货币政策执行报告指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。
9月2日，银保监会副主席周亮强调，完善大型企业债务监测风险监测和处置，保障房地产融资平稳有序，支持地方保交楼稳民生，促进房地产市场平稳健康发展。
9月14日，住建部表态，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位是做好房地产工作的根本遵循，要健全住房市场、住房保障两个体系，努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。
03 121省市出台148次政策，津济等强二线加码但宁苏等政策“一日游”
三季度，121省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。具体来说：
第一，12城放松限购，涵盖上海、济南、西安等9个核心一二线城市。例如济南，8月26日，调降非户籍家庭购房所需社保年限，由连续缴纳1年改为累计缴纳6个月，大专及以上学历累计3个月即可；9月15日，进一步放松限购，除继续对二环以内的历下区、市中区实施限购，其它区域不再限购。又比如西安、成都，居民将自有住房用于保障性租赁住房后，可在限购区内取得新增购买一套住房资格。
第二，33城放松限贷，其中不乏厦门、苏州、福州、天津等强二线城市。例如厦门，同时下调首套、二套首付比例，无房家庭购买首套房最低首付比例降至30%，购买二套、贷款已结清的最低首付40%，贷款未结清最低首付比例50%。此外， 长春等21城首套房最低首付比例已降至2成，连云港等10城实行认贷不认房。
第三，广州、西安等3城放松限价。例如广州，已对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。又如西安，暂停发布二手房指导价，二手房挂牌价格可尊重卖房意愿。
第四，青岛、廊坊等4城放松限售。例如青岛，新房限售由取得不动产权证书满5年变为合同网签备案满5年，二手房限售时限则由5年改为2年。又譬如廊坊，对北三县和雄安新区等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。
第五，深圳、长沙等79省市放松公积金贷款。例如长沙，7月22日，提高公积金最高贷款额度由60万至70万，三孩家庭最高可贷80万，下调公积金最低首付比例，由60%降至40%，阶段性实行首套房可提可贷政策。9月15日，公积金政策再松绑，离异带小孩的单身职工，购二套房也能申请公积金贷款。又如深圳，公积金“一人购房全家帮”， 明确申请人的配偶、父母、子女不论有无缴存住房公积金均可以作为共同申请人。
第六，58城财税托市，长沙、南通等减免房地产交易税费，石家庄、徐州等实行购房补贴。例如长沙，购买二套房的契税税率由4%下调为1%（90平及以下）、2%（90平以上）。又比如石家庄，引进人才在市域内购买首套自用商品房和存量房的，市财政分别给予博士30万元、硕士10万元、学士5万元的一次性购房补贴。
第七，天津、衡阳等20城调降土拍门槛。例如天津，实施阶段性土地出让支持政策，支持新出让的经营性房地产用地按合同约定分期缴纳出让金。再比如衡阳，土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的20%，允许分期缴纳土地出让金、可容缺办理建设用地规划许可证等审批手续。
值得一提的是，9月以来，新一轮政策救市潮来袭，以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大，其中，宁波更是在执行层面全面取消限购。
不过，苏州、南京、青岛等松绑政策“一日游”，反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。8月12日，南京松绑限贷，二套房且贷款已还清最低首付比例由50%降至30%，未还清最低首付比例由80%降至60%，但随即限贷新政被叫停。9月15日，市场传言非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购买首套房，16日，苏州恢复原有限购政策。与此同时，青岛二手住房不再限购的相关政策内容也在一日内被撤回。
04 86城随LPR下调房贷利率首套4.1%、二套4.9%，但信贷需求仍羸弱
05 中债增全额担保、保租房REITs上市，优质民企融资能力明显恢复
06 保交楼底线原则救项目，将从局部城市试点到全面执行过渡
我们认为保交楼存在以下三大难点：其一，暴雷房企过多，所牵连的城市及项目覆盖面广，即便是优质项目，也会由于企业暴雷陷入停工状态。其二，项目销售及回款困难，无法匹配建设资金需求，致使开发环节陷入僵局。不少项目更是因违规提取预售监管资金，现已陷入资不抵债的窘境。其三，资金缺口庞大，地方财政资金难以有效填补，致使保交楼行动整体滞后。
而在严守保交楼政策底线的情况下，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，全面实现问题项目有序复工，保证停工项目都能顺利交付，维护购房者合法权益，维护社会稳定大局，主要涉及以下三方面的政策内容：
其一，底线原则是救项目而不是救企业。各城市政府将通过一系列必要的政策措施，督促问题项目有序复工，但严格区分项目风险与企业集团风险，救助项目将实行封闭运行、专款专用。而在实际执行层面或将秉持先易后难的基本原则，优先救助资产质量较好的优质项目，资不抵债的问题项目或将采用破产重组、托管代建等方式，意味着短期内较难达成立竿见影的政策效果。
其二，保交楼将从局部城市试点到全面执行过渡。全国保交楼行动或将分两步走：先在局部城市试点解决方案，总结相关工作经验，进而形成系统性的解决方案，随后在全国层面全面推广。而从试点城市来看，设立房地产纾困基金、政策性银行专项借款或许是更加有效的解决方案，未来有望在全国层面全面推广。
其三，政策性银行专项借款撬动叠加商业银行贷款跟进，破解保交楼资金困境。以政策性银行专项借款为杠杆，撬动更多商业银行贷款跟进，以期缓解保交楼资金困境，支持已售、逾期、难交付住宅项目建设交付。对于涉险房企，或将采取事后追责的方式，待停工项目交付问题解决后再追溯停工企业的法律责任。
07 地方需求端政策力度有望加码，直至弱二线及三四线全面取消四限
随着苏州、厦门、福州等强二线城市放松限贷，青岛、济南、宁波等强二线城市放松限购，预计新一轮地方救市政策来袭，并将在需求端加码救市政策力度，直至弱二线及三四线城市全面取消“四限”，但由于政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，全国性重磅政策较难落地。
具体而言，一线城市调控政策仍需从紧执行，但也存在局部放松的可能性。例如进一步调降人才落户门槛，支持各类人才购房消费。又如适度放松限价，逐步实现预售价格市场化，既让价格信号不再失灵，又减缓市场投资炒作氛围。
杭州、南京、成都等强二线城市或将分区域执行调控政策，主城区需求坚挺市场热度不减，短期内调控政策难言松绑，尤其是放松限购及限贷这类刺激性政策较难落地；外围区域成交去化普遍承压，需求端政策有望继续加码，不排除率先取消限购的可能性。
南宁、昆明等弱二线及三四线城市则有望全面取消“四限”，为了减缓市场下行压力，弱二线及三四线城市还需用足用好政策工具箱，并有望全面取消各项限制性政策措施，以便支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场回稳。
兰州、惠州等压力城市更将加码购房补贴、税费减免等刺激性政策，受困于库存高企及房价预期转跌，压力城市还是要在需求端予以刺激，加快落地购房补贴、税费减免等各项刺激性政策，以便提升市场信心及置业情绪，加快房地产去库存。
08 把控房企去杠杆节奏并做好区分，继续支持优质企业及项目融资
在全面遏制房地产过度金融化、泡沫化的政策大环境下，未来或将适度把控房企去杠杆节奏，房企整体融资环境有望边际改善，并在企业乃至项目层面做好类别区分。
其一，继续支持房企合理的融资需求，尤其要加大优质民企融资支持力度。基于支持房企合理的融资需求，从信用保护工具到中债增全额担保，极大程度提升优质房企债券发行规模及成功率，优质民企有望逐渐恢复境内融资功能，在一定程度上缓解流动性困境。
其二，问题房企仍需去杠杆，并将负债率逐步调降至相对合理的水平。在项目层面要做好区分，即便是出险房企，也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，并通过优质项目销售回款，间接改善出险企业资金面。
长此以往，问题房企或将有序出清，央国企及优质民企则将收获业绩份额持续提升的良机。
2022年三季度全国销售和投资仍在“二次探底”的过程中。7-8月全国销售和投资规模分别同比下降26%和13%，房屋新开工面积和土地购置面积上双双双缩量至历史新低。另一方面房地产市场出现一定向好表现，东部地区商品房销售面积同比降幅逐渐收窄，“保交楼”政策下续建项目加快交付工期促进房屋竣工规模快速上升。
四季度新房销售预计将再次筑底，“一强多弱”的地区间分化将更加明晰。由新房市场向外传导，房企对四季度土拍和新开工信心难以恢复，因此土地购置面积和新开工面积仍将进一步走低，虽房屋竣工料将继续发力，但受制于土拓和建安投资下行，整体开发投资同比降幅将进一步扩大。
01 7-8月销售面积较4-5月再降4%“二次探底”，东部地区推动前8月全国同比降幅较前6月收窄
据国家统计局数据：1—8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%。两者同比降幅分别比1-7月收窄了0.1pct和0.9pct。
三季度来看，7-8月商品房销售面积和金额较2021年同期分别下降26%和24%。较二季度4-5月商品房销售面积也下降4%。其外从规模上来看，三季度7月和8月销售规模在年内也仅高于4月。
因此三季度商品房销售表现相比二季度由“探底”走向“筑底”。一方面，当前销售水平仍处于历史较低水平；另一方面同比降幅开始呈现逐步收窄趋势，市场有一定复苏征兆。
02 7-8月新开工再放缓同比下降46%，竣工发力较4-5月上涨28%
三季度来看，“开工走弱、竣工走强”的状态依旧延续。7-8月房屋竣工面积达8225万平方米，较4-5月上涨28%，持续发力带动8月同比上涨42%。而新开工面积已降至全年新低，7-8月仅新开工18639万平方米，较2021年同期下降46%，较4-5月也下降15%。
各地“保交楼”和“停工”项目复工政策进一步深化，多个地方政府成立了“一楼一策一专班一银行”的攻坚机制，对房屋竣工起到有效促进作用。而一方面各房企房屋新开工计划也因此进一步搁置，另一方面2021年下半年起土地市场遇冷后，宅地成交规模快速缩水导致2022年进入“无地可开”的局面。
03 7-8月拿地规模同比降幅再扩大，二轮土拍热度分化土地成交价款降幅持续收窄
据国家统计局数据：1-8月，房地产开发企业土地购置面积5400万平方米，同比下降49.7%；土地成交价款3819亿元，下降42.55%；二者降幅分别较1-6月扩大1.4pcts和收窄3.8pcts。
三季度一方面土地购置面积继续保持低位，同比降幅再度扩大，另一方面土地成交价款则呈缓慢上升态势，同比降幅持续收窄。其中，8月土地购置面积和土地成交价款分别为854万平方米和901亿元，其中土地购置面积环比下降7%、土地成交价款环比上升3%。
04 7-8月开发投资额同比下降13%，竣工高增难改新开工与拿地疲弱格局
三季度来看，7-8月完成房地产开发投资额较2021年同期下降13%，较4-5月也下降8%。单月来看，虽8月环比较7月微增，但7月和8月投资规模均为年内新低，且8月同比和累计同比降幅仍在扩大。
因此当前房地产投资仍处于底部下行阶段，整体市场投资动作不活跃。房屋新开工规模持续萎缩，叠加土地市场成交缺乏民企活力难以维持原有投资体量。8月房地产开发投资额环比增长，主要依靠的是续建项目加快竣工进度所产生的建安投资。
进一步分地区来看，东部地区和中部地区1-8月房地产开发投资额分别同比惜艾昂6%和4%，高于全国整体水平，其中东部地区累计完成投资额49002亿元。二者是当前全国房地产投资的主要大力点和支撑点。而开发企业逐渐从西部和东北地区撤离，二者延续投资疲弱走势，1-8月投资规模分别同比下降13%和25%.
05 四季度销售继续筑底，“一强多弱”分化加剧，全年销售面积预计同比降20%左右
新房销售方面，各地纾困政策已经“应出尽出”，进一步的调控宽松对销售表现的促进作用将愈发有限。整体商品房销售市场重心将向东部地区一线和二线城市聚集，一二线城市内部也将进一步出现冷热不均的分化。各地区能级、各城市板块之间商品房销售表现的差异将加大，“一强多弱”的特征将进一步显现。
预计四季度将延续三季度“二次探底”的趋势，完成销售规模筑底。考虑到2021年下半年前值较低，预计后续商品房销售单月同比降幅或有显著收窄；整体销售规模将保持筑底姿态。累计同比降幅则将缓慢收窄，但全年销售规模同比降幅仍会达20%左右。
06 土拍信心萎靡，国央平土拍托底难长久，预计全年土地购置规模同比降50%以上
四季度房企拿地规模将进一步回落，“国央平”为地方土拍托底的现状难以长期维持，整体地市信心恢复仍需依靠新房销售端回暖。
具体而言，由于新房销售整体仍处在筑底期，向土地市场传到的信心有限。虽各地方政策多轮放宽土拍政策、供应优质宅地以降低房企拿地压力，但民营房企拿地意愿仍极为有限。第三轮集中土拍仍将以“国央平”为主，其中部分地方平台公司已有乏力迹象。预计全年土地购置面积同比累计下降达50%以上。
07 新开工与竣工增速“一降一升”，全年开发投资规模同比降幅料将突破10%
四季度预计房屋施工代表的建安投资仍将继续降低，“开工走弱、竣工走强”的趋势将延续。单独房屋竣工带来的新增投资难以抵消房屋新开工颓痿的负面影响。
房屋竣工方面，四季度各地方“保交楼”政策预计将进入落地实操阶段，届时明确的纾困政策将释放更多市场信心，房开企业将尽量多的在这一窗口期实现竣工交付以促进资金回笼。
房屋新开工方面，四季度仍将延续规模和增速双低位。一方面当前民营房开企业投资活力有限，新开工项目计划一再延期；另一方面当前市场下行环境下，受新房销售传到而来的压力影响，宅地新开工后将形成新增库存加剧销售压力；最后由于2021年下半年起土地市场连续下行，宅地成交规模已降至历史低位，未来可用于新开工的项目有限。
土地购置和建安投资难以支撑房地产开发投资如期回升。当前全国房地产投资仍较为乏力，土拓和建安投资均无法形成有力支撑，来自新房销售端传导的下行压力仍将继续放缓整体投资活动复苏。因此后续投资规模将维持低位，全年同比降幅预计将突破10%。
三季度成交规模环比回落
拿地意愿仍难恢复
2022年三季度，土地市场成交量价出现环比回落，溢价率指标也较上半年出现下滑。但是从同比变化来看，由于基期成交规模回落，成交建面、金额的同比指标均较上半年有所收窄。市场热度方面，虽然溢价率指标仍在持续下探，市场信心仍未见明显好转势头，但在流拍率指标方面，得益于各地供地策略适时调整，在更有针对性的供地选择和宽松的拍地门槛之下，三季度流拍率延续了年中的低位水平。
01 土地成交规模降幅缩小，流拍率亦延续低位（节选）
1）上年基数减少之下，成交规模同比降幅出现收窄。2022年三季度，重点城市进一步调整土拍规则和提升土地出让的质量、数量，全国土地市场成交同比降幅较二季度明显趋缓。截止9月20日，第三季度经营性土地成交建面达到2.5亿平方米，同比下降42%，成交金额8496亿元，同比下降33%，同比降幅较二季度分别收窄了3.9和17.5个百分点。价格方面，因三四线成交占比上升，土地成交均价为3353元/平方米，较二季度下滑了10%。
2）各能级溢价率维持下滑，三四线跌幅依旧最大。虽然2022年行业融资、需求侧利好持续释放，土拍门槛也一再降低，但是由于销售端未见实质性好转，导致企业经营策略仍多以保守为主。在此背景之下，虽然三季度仍然只有杭州等少数城市土拍出现了较高热度，大多数城市土拍仍以平淡收场。前三季度整体溢价率进一步下探至4.2%，因2021年同期市场热度回落，溢价率的降幅较2022年上半年有所收窄，但与去年同期溢价率的差距仍然达到了10.4个百分点。
3）城市供地选择愈加精准，三季度流拍率持续低位。从重点监测的城市来看，2022年三季度土地流拍率持续低位徘徊，持续维持在20%以下的水平。聚焦到作为地市风向标的集中供地城市来看，得益于供地策略的调整，不少二线城市的流拍率均较上半年出现了明显好转。典型如天津和济南，在三季度举行的第二轮土拍中，天津流拍率由第一轮的 83%降至18%，济南更是从47%降至 0%。
02 杭州前三季度成交金额破两千亿，长三角地市热度仍高于其他区域（略）
03 前三季度百强拿地意愿低迷，拿地销售比0.18创新低（略）
04 拿地前一百中半数是城投、平台类公司，但整体托底意愿在减弱（节选）
整体来看，前三季度房企投资呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。
值得注意的是，第一，尽管在集中供地中规模化国央企表现相对积极，但与去年同期相比，受制于市场的走弱，1-8月拿地金额、货值仍旧大幅下滑。万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%。中交、保利等拿地金额也几近腰斩。相较之下越秀、华润等金额、货值同比降幅较小，主要是在核心城市拿地较多，总价、货值均较高所致。如华润1-8月在北京、深圳新增土地货值占比超过50%，而越秀拿地也几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市进行。
第二，自2022年以来，城投公司托底的意愿在不断减弱。对比各轮次集中供地中，城投类公司底价拿地和溢价拿地金额的占比情况来看，可以看出：
首先，底价拿地金额的比例远高于溢价拿地。五轮集中供地后，平台类公司底价拿地金额达7076.5亿元，而溢价拿地金额仅有1838.6亿元，占比分别为79%和21%，可见托底确实是大部分平台公司拿地的主要目的。
其次，底价拿地金额比例的变化趋势与平台类公司拿地金额占总金额的走势一致。在2021年第三批集中供地中，平台公司底价拿地金额为2760亿元，而溢价拿地的金额仅有325亿元，占比分别为89%和11%，也是两者占比差距最为悬殊的一次。而进入2022年，随着平台类公司拿地总金额的下降，底价拿地的金额占比也在下降，可见平台公司“托底”的意愿确有下调，而还在继续拿地的城投公司以项目开发运营为目的的比例提升。
05
百强投资分布逐渐“固化”，83%的投资金额集中于22城
即使7-8月份集中供地较少，但百强房企投资金额中仍有83%集中于22城，与上半年22城吸金占比基本持平，预计更多城市开启第四轮集中供地后，百强在22城投资金额的占比还会回升。核心城市以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。
从能级和区域角度来看，百强的投资也同样呈现“固化”趋势：由于深圳集中供地成交金额高达339亿元，一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市近期集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右，相对稳定。从分布也能看出，当前三四线城市对于百强投资几乎毫无吸引力。
区域方面，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域，截止8月末投资占比达到49%，投资TOP10城市中长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。
06 楼市未好转下更多城市将“精准供地”，全年成交规模同比降幅预计将超三成
2022年第三季度，在“停工”、“断贷”等舆论影响下，市场恢复速度再次放缓，行业信心也进一步下降。为了减少流拍，促进土地成交，多个城市在土地供应端释放利好，包括降低土拍保证金比例、延缓土地价款缴纳期限、降低配建要求等减少房企拿地压力。但由于多数城市的楼市表现在政策一松再松的刺激下并未出现实质性转好，企业拿地态度也保持谨慎，地方城投仍在持续托底。因此，更多城市土地供应采取了“少而优”的供应方式，供地以楼市表现较好、库存偏低的热点区域为主，比如北京、上海、杭州等城市第三轮供地均是如此，预计接下来这一趋势还将会在四季度持续。
而在供地量大幅减少的影响下，土地市场前三季度累计成交规模仅约上一年全年的三分之一。考虑到房企拿地信心仍在低位，即使年末土地市场翘尾如期而至，但也难以扭转土地成交规模下行的趋势，预计全年降幅将会超过三成。市场热度方面，若楼市销售仍未转好，多数城市的土地出让将会更加“艰难”，地方平台仍会是拿地主力，地市热度也会延续低位运行。
07 拿地意愿恢复难，民企继续“隐身”、城投托底也将走弱
2022年，大部分城市在前三季度都完成了第三轮集中土拍，从效果来看，即便土拍政策“一松再松”，政府不断通过“让利”、增加优质供应等手段维稳土拍，但整体土地市场仍难有起色，房企参与度几乎处在历年的低谷。结合三季度以来的市场走势和政策宽松，以及部分企业的投资表态，我们认为接下来拿地会有三个方面的趋势与展望。
第一，短期拿地意愿难以恢复，全年谨慎投资的预期不变。源于当前市场并未出现明显的企稳信号，并且房企现金流压力仍是当前“生存下去”的重要一环，因此，对于绝大多数企业而言，暂缓拿地、加快销售是度过危机的首要目标，即便是核心城市不断宽松土拍政策、不断让利也难以实质性解决当前投资低迷的问题。
第二，企业三四线投资全面萎缩，仅有核心一二线以及部分热点三四线的优质地块能够吸引房企参拍。从土拍供应的角度来看，四季度无疑是集中供地城市的“窗口期”，地块“让利大”、位置好，的确能够吸引部分财力充沛的国央企竞争。但对于三四线而言，需求透支、房价透支、供应透支等不利因素下，短期市场信心跌入谷底，已不再是企业投资的主要方向。诸如华发、旭辉、金茂、华润等规模房企均在半年度业绩会上强调未来进一步聚焦一二线城市，聚焦好的项目。
第三，国央企主力、城投托底的格局不变，但城投托底意愿下降、托底压力变大，此外民企迫于生存压力投资仍将收缩和暂缓。从此前的集中供地来看，现金流充裕的规模化的央企、地方性的国企始终是集中供地的主力军，更倾向于在现阶段土地市场低点不断“捡漏”纳储来优化整体土储结构，资金的优势和维稳土拍两方面作用下，未来国央企仍是土地市场的中坚力量。而城投平台公司虽然仍会承担“托底”任务，在市场难有起色、托底任务中、开发难度等因素下，托底意愿会逐步减弱，部分城投公司的债务同样是企业发展的隐患之一。
2022年三季度，虽然政策纾困力度有增无减，但是外有疫情反复、高温天气；内有房企爆雷、停工负面影响居民购房信心，整体供需两弱，成交规模一降再降。分能级来看，一线供求集中放量，北京、上海均保持较高热度；二线稳中有降，仅成都、西安等中部城市短期热度较高；三四线加速下行，跌多涨少。
预判四季度，预期成交仍将低位徘徊，在房企爆雷、行业下行、实体经济低迷的大背景之下，购房者对楼市无乐观预期，信心不足是主要问题；基于此，楼市整体成交累计同比降幅虽有收窄趋势，但是收窄幅度和速度都将放缓，至年末预计降幅仍将在20%-30%，不过“热点恒热”的分化格局不会发生根本性逆转：核心一二线市场还将高位维持；相较而言，弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大，即便“以价换量”，去化效果依旧难言乐观。
01 新房供应：较二季度环降10%、重心聚焦一线和强二三线
2022年三季度全国商品住宅供应继续延续低位，市场低迷行情叠加前期土拍和新开工规模不足使得房企推盘乏力。据CRIC监测，7-8月135个重点城市新增供应同比下降45%，9月预计供应将环比上涨15%，但三季度整体同比仍将下降超50%。一线城市供应放量显著，北京和上海双双创近年供应高峰。新房销售较好、存量较低的强二三线城市如合肥、徐州等也是房企供应重心，其余新房销售不佳的二三线城市则延续供应低谷。
1、7-8月新房供应同比降45%，一线放量显著累计同比回正
7-8月，全国135个重点城市商品住宅共计新增供应5357万平方米。仍处于历史低位且继续缩量的状态，较二季度月均供应规模下降了10%，较2021年同期下降了45%。受此影响下，前8月全国商品住宅供应面积累计同比下降47%。但值得一提的是，三季度新房供应仍出现了一定突出变化，一线城市新增供应显著放量。
4个一线城市7-8月商品住宅新增供应606万平方米，较二季度月均及2021年同期均上涨5%。其中北京和上海在三季度均迎来了供应高峰，7-8月新增供应面积同比分别上涨35%和60%。尤其是上海2022年延续集中供应房源，目前已推出五批次房源，预计接下来还有1-2批次房源入市。受此影响下上海三季度新增商品住宅供应创近三年新高，同时较二季度也有显著加强。广深两城7-8月新增供应力度相比二季度有所减弱，但仍处于全国较高水平，广州和深圳预计三季度新增供应规模将分别突破200万平方米和100万平方米。
26个二线城市7-8月商品住宅新增供应2125万平方米，同比下降48%，较二季度月均进一步下降16%。厦门、西安、南宁等三季度商品住宅集中补货，较二季度月均均上涨超10%，但同比来看上述城市仍处于历史较低水平。其余城市三季度商品住宅供应规模仍在继续缩量，除杭州供应力度与二季度持平，合肥、济南、福州等供应规模下降10%以内，其他城市如长沙、重庆、青岛、苏州、宁波、南京等则有较大降幅。
105个三四线城市商品住宅供应面积2626万平方米，同比下降49%、较二季度月均下降9%；前8月累计同比下降51%。对比二季度月均，超六成三四线城市商品住宅新增供应力度低于二季度，其中佛山、无锡、惠州、珠海等降幅均在20%以上。
总而言之，三季度全国新建商品住宅供应力度向一线城市集中。一线城市供应同比增长，京沪突破至近年新高，广深也保持高规模；而二三线城市前8月同比均腰斩，一方面新房成交连续下行导致房企加推积极性大大减弱，另一方面2021年二三线土拍规模缩量下当前可入市形成新增供应的房源也极为有限。
2、9月供应环增15%但同比“腰斩”，宁杭庐等推盘积极性较高
9月整体供应量相比7月和8月有显著回升，部分核心城市积极推盘入市。27个重点城市整体预计新增商品住宅供应1506万平方米，环比上涨15%。前9月累计同比下降45%，较前8月跌幅收窄约2pcts。
分能级来看，一线城市供应保持高规模，环比微降3%。上海9月新增供应规模再创历史同期新高，广州则预计推货近百万平方米，环比持平。二三线城市预计将在9月迎来一波供应高峰，23个重点城市预计新增供应1168万平方米，环比增22%。核心二线及强三线城市9月均有较显著供应加推。如杭州、合肥、长沙、佛山、青岛、常州等环比增长均超30%。
值得注意的是，结合7-8月各城市商品住宅新增供应表现，房企推盘计划向核心一二线城市倾斜的现象更加明显。前9月27个重点城市中北京和合肥累计同比跌幅小于10%，上海更是累计同比正增52%。此外，除北京、上海、合肥外，三季度厦门、杭州、徐州、佛山等城市新增供应面积环比较二季度也正增，其中三四线城市徐州和佛山新增住宅供应集中于9月释放。上述城市一方面上述2021年以来土拍货量充足，另一方面楼市成交相对良好，新房存量相对去化压力可控。因此房企在上述城市的核心板块积极推盘补货。
02 新房成交：一降再降，仅沪京杭等少数城市“热点恒热”
纵观2022年前三季度全国新房市场成交表现，一季度持续下行，二季度筑底回升，三季度复苏动能减弱：自6月年中冲刺之后，7-8月成交逐月回落，全国135个重点城市8月单月仅成交3086万平方米，环比下降9%,同比下降30%，前8月累计同比下降41%，降幅均有小幅收窄趋势，但是收窄速度在放缓。
1、7-8月成交同比降31%，二线回调加剧，累计同比降44%居首
7-8月，全国135个重点城市商品住宅成交面积6489万平方米，较2021年同期下降31%，月均成交面积相较二季度微增5%。分能级来看，一线短期热度较高，成交表现好于二季度；二三线延续下行走势，同比降幅均在3成以上，7-8月月均与二季度月均持平或小幅微增，复苏进程明显受阻。
4个一线城市总计成交579万平方米，同比微降6%，较二季度月均上涨42%，主要因上海疫后供应节奏明显加快，中高端需求坚挺支撑成交规模节节攀升，7-8月成交量高达252万平方米，同比增46%，较二季度月均已然翻番。北京整体市场热度维持，月均与二季度相比基本持平，广州、深圳短期内尚属低位徘徊，暂未出现明显的复苏行情。
26个二线城市成交共计2702万平方米，同比下降36%，月均成交面积与二季度基本持平。西安、成都短期市场热度较高，同比已然回正。不过区域分化“核心热，外围冷”日渐突出，且从8月开盘来看，热度也有转降趋势。以西安为例，8月推盘量4183套，较7月6965套呈下降趋势，开盘去化率小幅回落至38%。一方面，主城区核心区域高性价比的项目，如浐灞的御锦城，环境、配套、价格优势叠加，开盘去化率达到100%。而西咸等远郊片区项目去化率普遍不足10%。而成都受疫情反复、极端高温天气等因素影响，8月客户看房热情骤减，热销盘实际报名人数缩减近6成。开盘平均去化率骤降至39%，尤其是三圈层，去化率低至21%。南京、苏州、合肥等降幅也收窄至3成以内，南京、苏州主要依托政策密集刺激维持市场热度，合肥则有赖于核心区域项目集中加推，刚改和改善自住需求集中释放对市场起到了良好的支撑作用。而26城中17城同比跌幅三成以上，其中不乏武汉、重庆等前期规模霸榜城市，整体购房者观望情绪浓厚，购买力略显疲软，尚未走出成交低谷。
105个三四线城市商品住宅总成交面积3208万平方米，同比下降30%，月均成交面积较二季度微增5%。各城市同比跌多涨少，上涨城市以内生型城市为主，譬如江门、肇庆、绍兴、丽水等，多多数城市同比持降，而与二季度周均对比，涨多跌少，多数城市还是有小幅回温迹象，以昆山为例，主城区玉山镇中心城区、城东板块基本都是一房难求、比如中建鹿鸣府，还有望东璟园项目，主要依托改善自住需求支撑；而临沪花桥板块也因为短期上海外溢客群使得市场热度回升，但是与原来纯投资不同，目前外溢客群客群也更强调自住属性，象屿都城项目80-90平小三房比较紧俏，60-70平两房一房相对滞销。
2、“金九”爽约，同比降25%，一线逆势上扬，福州、苏州轮动复苏
27个重点城市9月预估成交面积约1413万平方米，“金九”销售表现料将冷淡收场，环比持平上月，同比下降25%，累计同比跌幅达43%。
一线韧性较强，9月总成交为313万平方米，同环比增幅分别达16%和13%。北京高热延续，环比上涨37%，主要基于改善需求相对坚挺；深圳也迎来了阶段性放量，同环比齐增，整体市场热度有小幅回升态势。上海虽然环比回落，但总成交规模依旧达到了114万平方米，处于高位，9月平均开盘去化率依旧在7成以上，广州整体成交量尚属低位徘徊，未见明显起色。
二三线城市总成交仅1100万平方米，环比下降3%，同比降32%。重点城市保持较高市场热度，天津、苏州在降首付利好政策加持之下成交有了稳步回升，以苏州为例，9月初供应小幅放量，依托于天地源平江观棠、桃溪澜园、中建御璟峯等高端改善楼盘的集中网签成交热度稳步回升，从项目去化来看，9月去化率持稳37%，较8月40%降了3个百分点。项目分化也比较明显，园区颐和玲珑花园去化率100%，新区的星河盛世新著花园、苏高新澜庭叙去化率基本在30%及以下。厦门、福州等环比持增，福州主要因公寓集中备案，但同比保持降势，单月成交规模均不足20万平，略有复苏但向好程度有限。佛山、东莞等环都市圈城市“蠢蠢欲动”，9月成交环比也有小幅回升迹象。
03 二手住房：7-8月高增、9月缩量，三季度环增10%好于新房
2022年三季度二手房市场成交表现好于新房市场。7-8月20个重点城市二手房成交规模较二季度月均上涨25%，主因部分刚需购房需求短期向二手房市场分流。但进入9月后成交规模快速缩量，12城预估成交规模环比下降21%，整体市场需求萎靡、成交规模处于历史低位的现状难以改变。
1、7-8月二手房成交较二季度月均上涨25%、同比仅下降8%
2022年三季度，7-8月20个重点城市共计成交二手房2175万平方米，较二季度月均上涨25%，较2021年同期下降8%。
一方面受新房市场三季度“停工”、“断贷”风波影响，部分刚需购房需求短期向二手房市场转移；另一方面临近9月新学年，核心城市优质学区板块二手房成交上涨对整体成交规模也有一定提振作用。但受整体房地产市场需求萎靡影响，7-8月及前8月二手房成交规模仍处于历史较低水平。
一线城市成交上涨最为显著，7-8月共计成交754万平方米，较二季度月均上涨56%，同比下降12%。上海虽存在二季度因疫情影响基数较低，但7-8月仍成交333万平方米，为一线城市中最高，且同比仅下降4%。此外，北京和广州7-8月成交规模也较二季度月均上涨15%和1%。一线城市二手房成交高增主要原因在于一线城市热点板块次新房逐渐成为市场成交热门，同时多个银行二套房房贷利率降至史低也极大降低了购房门槛。
二线和三四线城市7-8月二手房成交面积分别较二季度月均上涨12%和21%，同比分别下降5%和11%。青岛、苏州、南京、武汉以及衢州、佛山、资阳等城市三季度二手房市场成交规模出现显著上涨。值得注意的是，南京、苏州、青岛、佛山等7-8月新房成交规模较二季度月均均下降。“新房缩量、二手房增量”一方面源于部分购房需求向二手房市场分流，另一方面三季度如苏州、青岛等城市放松了限购政策，因此存在部分二手房房主集中挂牌房源以腾空购房资格或置换新房改善住宅。
2、9月12城环比下降21%回落显著，7-8月高增后需求乏力
9月二手房市场规模显著缩量，12个重点城市预计仅成交364万平方米，环比下降21%，同比持平。各能级环比均有不同幅度收窄，其中二线城市整体环比下降26%降幅最大。
具体到城市来看，一线城市北京环比缩量、深圳环比降幅扩大；二线城市中杭州规模回落最为明显，环比预计将下降44%；三四线城市中衢州、宝鸡、资阳等环比均将腰斩。
虽各能级城市三季度整体二手房成交规模较二季度仍环比上涨，但9月较7-8月成交已出现明显规模收窄。成交乏力主要有两方面原因：一方面学区房对成交的提升在9月结束，历年9月均为成交低谷；另一方面新房市场长期缩量中二手房市场无法独善其身，整体购房需求的缩水下二手房成交规模冲高后也将面临乏力局面。
04 房价：一线上涨动能放缓，二三线以价换量失效、房价“筑底”
1、70城房价同比回落、环比跌幅持稳，一线房价环比率先回升
2、7-8月京沪房价同比涨幅超10%，二三线房价低位持稳
从CRIC监测的2022年7-8月百城新建商品住宅成交均价来看，全国整体房价同、环比分别上涨11%和7%。“以价换量”效用持续减小，部分在售项目不再加大降价幅度甚至取消销售优惠。
分能级来看，一线城市房价普涨，7-8月商品住宅成交均价同、环比分别上涨11%和4%。一方面如广州放宽了高档住宅限价政策，上海、北京等高价项目集中网签也推动房价同比上扬；另一方面，一线城市当前整体市场持稳、核心板块成交高热，在售项目无明显销售去化压力，故整体房价环比增长。
二线和三四线城市房价持稳或微降。7-8月二线城市商品住宅成交均价环比持平、同比上涨5%，三四线城市同、环比均微降1%。二三线城市房价持稳的原因主要是结合二三季度实际新房销售情况来看，降价营销对销售去化的促进作用已十分有限。在售项目普遍选择维持原有价格折扣，故二三线城市三季度房价整体环比持稳。
具体到城市来看，有两个显著特征：
高价城市房价同比普遍保持正增“越高越涨”。7-8月商品住宅成交均价TOP10的城市中除深圳和三亚外均同比不同程度正增，其中北京、上海、广州、南京和东莞同比涨幅超10%。一方面市场下行背景下部分高价项目网签略有放松。另一方面随着整体新房供求中心向核心城市重点板块聚集，高房价城市新房成交量价齐增愈发明显。
弱二线和东部三四线城市仍存在“以价换量”空间。7-8月商品住宅成交均价环比降幅TOP10中主要涵盖了东北地区二线城市如沈阳、长春，以及东部沿海强三线城市如连云港、徐州、丽水、金华、舟山等。这一类城市刚需购房者尚存一定购买力，房贷首付比例和贷款利率下降后，降价营销仍可挖掘部分新房销量。
05 库存：较半年度高位微降，环都市圈三线同比涨幅居前
1、三季度狭义库存5.87亿平高位，三四线去化周期达23个月
纵观三季度库存变化，7月环比微降，8月基本与上月持平，总体而言，狭义库存延续高位波动态势：据CRIC监测，2022年8月百城商品住宅库存量达到了58718万平方米，环比微增0.16%，持平上月，同比增长3%。8月因楼市持续走弱，百城供应环比增5%仍处低位，成交受高温天气和疫情不确定影响，复苏动能不足，单月环比降9%，同比跌幅达30%与上月基本持平，供求持稳，狭义库存延续5.87亿平高位波动，去化周期则稳步下行，由2022年7月末的20.1个月降至19.5个月。
库存量来看，一线因供应集中放量拉动8月库存环比增2%，同比上涨13%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，环比持平上月，涨跌幅均在1%以内，值得关注的是，三四线同比增5%，目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。
去化周期来看，一线回落显著，环比降幅达12%，一线主要得益于北京、上海成交高热不退，去化周期降至12.9个月，二线供需疲软，局部城市诸如天津、昆明等成交低位回升，使得去化周期保持降势，8月降至18个月以内，库存风险相对可控。三四线8月末去化周期虽也呈现回落态势，但仍达23.1个月，显著高于百城平均。
2、青汉沈蓉津等狭义库存超1500万平，环都市圈三线同比涨幅居前
06 供应：地市低迷致四季度供应难翘尾，“以销定产”一线仍是供货重心
预判四季度，新房供应将继续保持低规模，难见年底翘尾。一方面，2021年集中供地最直接影响便是新房集中供应，根据2021年涉宅用地成交入市时间推算，二三季度是新房供应集中推盘期。另一方面，受中央“保交付”政策影响，房企投资、新开工积极性不高，2022年三季度全国房屋新开工规模已降至历史新低，因此四季度预期无足量已开工宅地可加推入市。此外，新房销售仍处于筑底阶段，市场信心不足、存量去化压力依旧很大，因此房企在多数城市将继续采用续销甚至不开盘的策略，降低新增供应水平。
分城市来看，一线和短期内市场热度较高的强二线仍是房企推盘的重点区域。“以销定产”下加快新房销售表现较好城市货量入市将成为房企的普遍决策之举。
弱二三线城市则面临供应持续缩量，对于新房销售表现较差的城市而言，盲目加推房源入市将快速加剧库存积压，因此房企将进一步减少纯新盘的入市，优先关注持销项目的续推加推。此外房企资金情况紧张下，对于销售回款缓慢的弱二三线城市将进一步延缓项目新开工，也将进一步导致新增供应缩量。
07 成交：全年百城成交预期回落3成，一线复苏动能转弱，二三线持续下行
预判后市，全年百城新房销售规模预计回落幅度将在20%-30%，四季度楼市情绪与市场预期将进一步悲观，2022年将完成二次探底。据CRIC监测数据，2022年前8月百城商品住宅成交面积累计同比降41%，自2022年下半年以来，月度累计同比降幅收窄趋势明显放缓，基本持稳在4成以上，复苏进程明显受阻：一方面除了上海、北京、杭州、合肥、成都等少数城市热度犹存，多数城市下行趋势延续；另一方面即便在热点城市区域分化冷热不均的现象也十分普遍，核心热、外围冷，郊县项目去化不足3成，暗藏风险。
不同能级城市分化预期持续加剧：一线城市购买力相对充裕，预期延续高热行情，同比降幅还将有收窄趋势；但是随着后期供应集中放量，市场上行动能减弱，预计全年新房销售规模较去年同期仍将回落15%。
二线城市中强市与弱市分化加剧，强二线城市诸如杭州、合肥市场表现将与一线城市类似，而弱二线城市叠加信贷政策后将面临购房群体容量与购买力双重收窄，两相作用下预计二线城市全年新房销售规模增速将降至25%。
三四线城市将更广范围量价双降，“以价换量”效用边际递减，市场观望情绪加剧。预计三四线城市全年新房销售规模将同比下降40%。
08 房价：一线高端改善拉动房价微增，二三线降价幅度有望收窄
整体上四季度全国房价仍将维持三季度环比持稳、同比降幅扩大的趋势。房价同环比下降的城市将趋于稳定。
一线城市房价持稳，上海和北京高端项目集中入市将短期拉升全市均价环比小增；二三线城市房价环比趋稳、同比延续历史低位。弱二线和东部强三四线城市“以价换量”效用将边际收窄。多数城市在售项目在四季度将维持现有降价幅度，部分城市或将出现房价回升。
09 库存：延续稳中有增，一线库存见底，弱三四线去化周期拉长
佣金前置提升分销积极性
现房销售成当下热点
三季度各地纾困政策接连落地，但政策效果并不明显。且“停工停贷潮”持续发酵，市场信心进一步缺失。为稳定信心，房企推出“准现房”销售模式，一方面盘点现房库存推广销售，另一方面通过交房前“包月供”的方式提升消费者信心。除此之外，集团层面积极举办营销活动，且提前铺排，项目层面则根据市场情况给出进一步的折扣，从上半年的特房价零星让利逐步到当前已经出现项目普降的情况。而为提升中介分销的积极性，较多城市/项目出现了结佣周期提前的情况。
总结
多城出现项目普降
“准现房”模式打消“交付”顾虑
01 折扣：营销活动前置，央企项目折扣力度增加
三季度市场淡季，营销不淡，房企营销保持热度，甚至提前铺排。三季度中7月、8月由于天气炎热，是传统的销售淡季，但部分房企依然在这酷暑时期推出“现房节”等活动。远洋集团也推出“七月抢房节”，百盘大战七大事业部同频同步。而到9月天气转凉，我们发现房企已经开始提前铺排、营销节奏十分紧凑，如碧桂园的金秋购房节较去年提早四天，万科38周年司庆营销提前半个多月便开始预热。
部分城市出现较大范围折扣最大可达7折，国企、央企逐步释放折扣空间。整体来看，上半年折扣更多是通过零星、特价房等形式让利，而到三季度部分地区的项目给出7-85折的折扣力度，且这种现象越发为普遍，根据CRIC调研情况来看，9月南京、广州部分区域的项目最低折扣达到7折，无锡多数项目出现备案价的85折扣的情况。同时保利、中海、中铁等国企、央企房旗下的项目的折扣力度较大，8月福州中海锦江城最低75折、昆明中海云麓九里最低85折、厦门中铁诺德逸都最低85折，8月广州保利锦绣公馆折扣力度更是达到最低7折优惠。
02 渠道：佣金前置，提前划拨300万或者一套一付
佣金前置击中拖欠痛点，昆明第三季度渠道占比上升5个百分点。第三季度虽然市场整体渠道并没有大幅提佣，如监测到也就是厦门平均上升了0.5个百分点，但出现了“佣金前置”的新现象。昆明从8月开始，书香云海开启了卖一套结一套的“前佣模式”，后续多个项目跟进，效果上来看渠道成交占比上升5%。另外9月苏州璀璨平江佣金前置，先将300万佣金前置化给到渠道方，再进行扣款划款。
03 促销：现房营销稳信心，“首付分期”等活动持续
整体来看，2022年三季度房企出现了“准现房”销售模式，从调研来看，“现房”模式主要分成两种：一是的确已经达到交付标准或接近交付标准的楼盘以“现房”推广营销；二是对于期房来说，则会通过在交房前“包月供”，即降低前期投入以提振消费者信心。另外“首付分期”、“低首付”等降低销售门槛的举措依然在继续：
第一，借助现房营销热点，房企将存货推广销售。由于今年6月开始的“停工停贷”风波，各大房企几乎都把现房销售作为重要卖点，借此举办现房节去化积压库存。7月起时代中国举办“安心现房节”， 8月多家房企跟进，如旭辉、富力、弘阳等，其中如富力各大区域皆有该活动营销宣传；凤凰网举办“即刻现房节”百强房企有31家参加。现房销售之所以成为热点，一方面是“所见即所得”，规避期房风险；另一方面则是由于房企积压库存现房也可借此机会再次推售。通过现房活动加速去化一举两得。但这类项目多为尾盘或以往积压的库存，虽可调动购房者情绪，但去化效果不明显。
第二，对于期房项目，房企推出“包月供”方式，提振信心。部分期房营销端举措想要增强交付信心，房企帮还贷至交房，或者与银行段签订合同，到房屋竣工后才开始还贷款。如廊坊CBD龙河府8月“包首付，包月供”开启代还月供新模式，其中“包月供”是开发商帮还至项目交付。根据每月还贷3000-5000元，帮还15个月左右测算，基本上在95折左右。武汉香港置地”准现房销售”10%首付定房，10%首付年底交款，剩余尾款和贷款待竣工后再办手续；后续也有不少项目跟进此类活动，如9月保利东莞也推出“两年0月供，交楼再供楼”活动，提升交付信心。对于性价比高的项目来说，此类“准现房”模式有较明显的效果，如廊坊CBD龙河府7月去化仅3套，8月政策执行后该项目当周去化30套。而对于价格偏高的项目来说，没有实打实的优惠去化效果也不显著，如武汉香港置地元庐高于周边商品房价格，7月无销售业绩，8月政策执行后也只去化3套。
本文转载自：克而瑞地产研究
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